多地商业地产供过于求 三因素诱导商业地产过剩_澳门威斯尼斯wns888入口

近年来，随着商业地产的减缓发展，全国商业地产市场已现供给不足。专家指出，商业地产过慢快速增长的态势有一点警觉。

业内人士建议，政府不应在遏止政绩冲动、高效用于土地资源的前提下，有意识地引领企业创意商业地产业态，使用为创业者获取孵化器、房东逆股东等方式盘活不足的商业地产存量。多城商业地产供过于求现象有一点警觉记者近日在多个城市调查找到，目前，很多城市的传统商业地产市场经常出现了显著的供过于求现象。

在上海宝山万达广场和江桥万达广场，室外步行街大半空置，玻璃门窗上贴满都是发展商的通告，与商场内构成独特的对比，部分工作日完全看到顾客的身影。万达集团企业文化中心品牌总监廖奇否认，由于高速扩展、商铺不足，万达将大力调整业态，重开数家亏损的百货店，并传输若干倒闭的百货楼层。物业机构莱坊的统计数据表明，全国综合体研发面积存量极大，2015年底，全国主要城市商业综合体存量面积将超过3.6亿平方米，2016年以后更加将突破4.3亿平方米。与此同时，2014年国内主要城市综合体个数约885个，较2013年快速增长24.47%；2015年主要城市的综合体数量将突破1000个；至2018年，商业综合体的年供应量将超过1200个。

我们找到，目前很多城市早已经常出现商业综合体过量研发的风险。莱坊中国区董事综合项目顾问及代理服务孙俊安说道，即使是商业地产的金字招牌万达广场也经常出现负债率上升、业绩下降等经营困局。

随着国内经济步入深度转型、改以中高速快速增长，商业地产及写字楼市场过慢快速增长的态势有一点警觉。三大因素诱导商业地产不足传统商业地产为何经常出现过慢快速增长的态势？业内人士指出，其三大诱因在于：地方政绩冲动、对土地财政的惯性倚赖以及土地贬值收益小于商业运营。

一是不受地方政府政绩冲动裹挟，商业地产供应量规划无序。近年来，地方政府为引入大的房地产企业，以招商引资、旧城改建、国企升格等名义免除土地出让收益，实施零地价，甚至胜地价，或者以土地换项目、先征后抵、补贴等形式变相免除土地出让收益。如河南省安阳市一度宿老零地价招商政策，造成当地土地资源早早欠下。二是对土地财政的惯性倚赖，在住宅库存低企、房价上行压力增大的市场背景下，政府推地冲动改向招商。

据搜房网统计数据表明，2015年一季度上海土地市场共计成交价经营性用地(去除拆迁安置房)24幅，同比下降129%。其中招商用地15幅，占到比多达6成。

易居中国继续执行总裁丁祖昱指出，由于地方政府过度倚赖土地财政，导致实体经济被边缘化，而由此带给的更糟局面是，一旁是政府负债大幅度下降，一旁毕竟社会资源利用效率大幅度上升。如银行信贷资金，就因为过多逗留于房地产、城市建设项目等非生产性固定资产项目，造成资金流动性极差而使得实体经济融资难、融资喜。

三是官商勾结建概念，囤地坐等贬值。近年来，养老地产、旅游地产、生态园、工业园区等概念层出不穷，一些开发商与地方政府牵头一起建概念，实乃囤地做到挡箭牌。一位开发商告诉他记者说道，商业地产的研发不只是一桩大的政绩，商业综合体竣工后所带给土地贬值、对低收入和消费方面的增进，以及GDP和税收的快速增长也是很多地方政府深信其出的。这就助长了开发商跑马圈地的现象，许多开发商可以通过土地贬值收益稳赚不赔。

掌控增量、盘活存量针对目前传统商业地产不足的局面，专家建议，政府不应科学供应土地、精确做到投入土地节奏，使各种商业业态未来超过供需平衡。在遏止政绩冲动、高效用于土地资源的基础上，与大众创业，万众创意结合，有意识地引领企业去创意商业、办公市场业态，为创业者获取发展土壤。第一，具体房地产规划，遏止地方政绩冲动。

协信地产有限公司有限公司CEO刘爱明指出，我国从中央层面到地方，皆缺少房地产行业规划。建议中央考虑到制订房地产行业十年规划。地方政府不应更好从增进产业结构优化和城市功能完善的角度，更进一步融合国际及国内经济发展态势、产业最新动向、人口核心区速度规模等因素，展开商业地产的规划和研发建设，主动掌控其速度、节奏。

复旦大学房地产研究中心主任尹伯成建议，我国须要全面清扫各地在招商引资中实施的土地优惠政策，还包括先征后抵、列收列支、财政奖励或补贴等变相免除政策，应该不准全部不予中止。第二，地方政府供地不应保护环境提质。刘爱明指出，地方政府几乎有能力根据每年各种商业地产业态的供应量和销售量精准掌控土地供应，其不应强化对商业地产结构的管理调控。

我国宜完善土地专员公署审核制度，建立健全土地出让收支审核制度，在地方领导干部经济责任审核时，将土地征税、储备、整理、供应及收支管理作为审核重点，并作为地方领导干部考核、选任、奖惩的重要依据。第三，改为增量市场为盘活存量市场。业内人士建议，对已被证明为不合适之后发展大型商业地产项目，不应研究增进土地的盘活利用。对于一些被实践证明不适合的商业项目，不应通过政府买入收储、土地变性、转变项目用途等方式盘活土地。

部分基层官员指出，挥霍无度土地、囤地现象并非个例，在全国各地具有普遍性，必须对现有各种地产业态定期身体检查，吸管土地泡沫，并集中于整治闲置浪费土地、违法违规用地问题。此外，开发商指出政府不应推展创意商业形态，盘活现有的商业存量市场。万科集团原高级副总裁毛大庆指出，政府不应希望多种商业业态创意，有效地利用社会闲置房产，并与大众创业、万众创意紧密结合。

政府可以获取场地作为创业者的孵化器，如把获取场地、甚至获取财政补贴作为一种股权投资形式，然后用这个企业未来的快速增长来提供报酬。

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